廣州白云區違法轉租合同糾紛律師；天河解除合同律師咨詢 

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戴律師為您普及部分合同法律糾紛知識：

從法理上講,承租人通過與出租人(大房東)簽訂房屋租賃合同與大房東之間產生房屋租賃關系。承租房屋后承租人再將房屋轉租給第三人則承租人與次承租人(實際居住的房客)之間產生轉租關系。承租人一旦轉租房屋的,其身份就變為了所謂“二房東”。“二房東”轉租房屋有兩種情況,一種是轉租行為經過了大房東的同意,通常情況下表現為在租賃合同中明確約定二房東可以將房屋轉租給第三人。另一種是轉租行為未經大房東同意,二房東擅自將房屋轉租給第三人。 
若二房東擅自將房屋轉租給第三人,租賃合同中也明確約定未經同意不得轉租的,大房東完全可以解除合同。依據是《合同法》第九十三條的規定:“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同”。但如果租賃合同中沒有明確約定不得轉租的內容,大房東是否可以解除合同?**也是可以解除合同的。依據是《合同法》第二百二十四條的規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”。上述情況大房東不僅可以解除合同,還可以要求二房東將房屋恢復原狀(適用裝修過的情況)、并賠償損失。 
若二房東的轉租行為經過了大房東的同意,雙方在租賃合同中明確約定二房東可以將房屋轉租給第三人,此時二房東的轉租行為是合法的。但是,二房東將房屋轉租給第三人后,出現了《合同法》第九十四條情形之一的,主要表現為“遲延支付租金經催告仍不履行”、“未經許可擅自改變房屋用途”、“違法群租”等情況,大房東依然是有權解除合同的。本文所附案例就是上述情況的典型情形。 

附:xx訴xx房屋租賃合同糾紛案 

案情簡介: 
2013年1月8日,原告xx起訴來院,訴請要求:1、判令解除原、被告簽訂的XX路XX弄XX號XX室房屋租賃合同;2、判令被告給付原告違約金3,000元;3、判令被告將房屋內設施恢復原狀、將房內人員遷出房屋后將房屋交付給原告。 
另查明,2013年4月7日,上海市X區陸家嘴街道上港居民委員會出具了一份情況說明,內容為:本小區XX路XX弄XX號XX室系出租房。由于房東xx當初與香居房產中介簽訂租賃合同時,某些條款不盡合理,造成近二年想收回房屋遭到香居中介拒絕的局面。該房屋一直是由香居中介在從事房屋出租的事宜。多次發生群居影響隔壁和樓下居民的擾民情況。目前,該室房屋借住人員是6人,也屬群居,并有影響居民的情況,上述情況屬實,特此說明。再查明,現在系爭房屋的臥室內安放了四個雙層床,廚房間和衛生間內設施骯臟不堪。 

裁判原文節選: 
本院認為,原告與被告簽訂的房屋租賃合同系締約當事人的真實意思表示,內容不違反法律禁止性規定,應為合法有效,雙方應當按照約定履行自己的義務。雖然租賃合同的補充條款中約定了被告享有轉租權,但是鑒于系爭房屋的房型為一房,建筑面積為32.68平方米,性質用途為住宅,而被告將上述房屋轉租后用于人數眾多的員工宿舍,未能按照系爭房屋的性質用途合理、合法地使用系爭房屋,存在一定的安全隱患,且對公共秩序造成了潛在危害,并對相鄰業主造成影響,被告的行為違反了政府關于租賃的相關規定,現原告要求解除雙方簽訂的房屋租賃合同的訴訟請求,于法有據,本院予以支持。被告辯稱其轉租行為符合合同約定,并不構成違約,故不同意解除合同,因雙方的合同具有法定解除的情節,故對被告的上述抗辯意見[本信息來自于今日推薦網]